據(jù)新華社報(bào)道,，1月15日,，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說(shuō)，中央農(nóng)村工作會(huì)議提出,，要完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策,，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”,，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán),，適度放活宅基地使用權(quán),。

　　“三權(quán)分置”的制度創(chuàng)新

　　一直以來(lái)，土地制度問(wèn)題都是我國(guó)“三農(nóng)”領(lǐng)域改革的重點(diǎn),，也是難點(diǎn),。

　　隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入推進(jìn),，農(nóng)村勞動(dòng)力大量轉(zhuǎn)移進(jìn)城,，到二,、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)，相當(dāng)一部分農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)給他人經(jīng)營(yíng),，承包主體與經(jīng)營(yíng)主體分離,，為順應(yīng)這樣一個(gè)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的趨勢(shì)，和農(nóng)戶保留承包權(quán),、愿意流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的需要,，就有了“三權(quán)分置”的制度創(chuàng)新。

　　業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià),，這一制度安排的巧妙之處就在于,，實(shí)現(xiàn)了三項(xiàng)權(quán)利的平衡。一方面在堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有的制度框架下,，另一方面又穩(wěn)定了農(nóng)戶承包權(quán),，放活了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　如今,，能夠巧妙實(shí)現(xiàn)權(quán)利平衡的“三權(quán)分置”這一制度創(chuàng)新,，正在從承包地制度，延伸到宅基地制度,。從農(nóng)民對(duì)宅基地享有完全的所有權(quán),，到“兩權(quán)分離”下的宅基地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán),，中國(guó)的宅基地制度也歷經(jīng)了跟承包地頗為相似的變革,。

　　宅基地制度復(fù)雜而嚴(yán)密，簡(jiǎn)單概括有幾點(diǎn)原則：一是宅基地為集體所有,，農(nóng)戶只擁有使用權(quán),；二是“一戶一宅”,，一家農(nóng)戶只能使用一處宅基地,；三是排他性原則，只有集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,，才有資格申請(qǐng)宅基地,，且“無(wú)償獲得”，而非集體成員沒(méi)有資格申請(qǐng)宅基地,。

　　“建設(shè)租賃住房”的集體用地

　　多年來(lái),，地方政府壟斷居住用地供應(yīng)，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格一再走高,。為解決這一棘手問(wèn)題,，去年8月，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》成為新的風(fēng)向標(biāo),。中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告稱,，此次方案明確提出利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應(yīng)渠道,。

　　新華社最近報(bào)道,，姜大明稱，政府將不再是居住用地唯一提供者,。

　　在集體建設(shè)用地上建租賃住房,，事實(shí)上已經(jīng)突破了城鄉(xiāng)土地供應(yīng)的二元分化，使農(nóng)村集體土地不須經(jīng)過(guò)征地環(huán)節(jié)就可以直接進(jìn)入城市供應(yīng),，這可謂是重大的政策創(chuàng)新,。

　　顯而易見(jiàn)的是，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房,，有助于構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系,，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制;有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道,。同時(shí),，因集體建設(shè)用地入市后只能用于租賃，不可出售,，因此對(duì)房?jī)r(jià)影響不大,，但可能帶動(dòng)租賃市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng),，或可帶動(dòng)部分區(qū)域租金下調(diào),。

　　姜大明稱，要深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),。姜大明同時(shí)強(qiáng)調(diào),，城里人到農(nóng)村買宅基地這個(gè)口子不能開(kāi)，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館等,。

　　為防出現(xiàn)“以租代售”,，在國(guó)內(nèi)首批13個(gè)城市開(kāi)展的利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)中，北京公布的試點(diǎn)方案,，就規(guī)定“只租不售”,、單次租期不超過(guò)10年。

　　試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：浙江義烏

　　浙江義烏探索實(shí)施農(nóng)村宅基地所有權(quán),、資格權(quán),、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，激活農(nóng)村沉睡資產(chǎn),為農(nóng)村發(fā)展提供新動(dòng)能,。

　　2015年3月義烏市被列為全國(guó)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)以來(lái)，探索建立農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”制度體系,，從農(nóng)村宅基地“取得置換,、抵押擔(dān)保,、產(chǎn)權(quán)明晰、入市轉(zhuǎn)讓,、有償使用,、自愿退出及民主管理”七個(gè)方面進(jìn)行制度創(chuàng)新，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利,，農(nóng)民有了更多獲得感,。截至2017年底，全市已頒發(fā)農(nóng)房不動(dòng)產(chǎn)證2萬(wàn)多本,。

　　義烏在農(nóng)村宅基地制度改革中,，堅(jiān)持維護(hù)農(nóng)村宅基地集體所有權(quán)，固化宅基地資格權(quán),，完善宅基地使用權(quán),，既保障農(nóng)民基本居住權(quán)利，又最大限度促進(jìn)宅基地價(jià)值增值,，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入,。佛堂鎮(zhèn)新建的“蟠龍花園”城鄉(xiāng)新社區(qū)集聚項(xiàng)目，入住農(nóng)戶每家可新增不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元左右,在村集體還有按股分紅的財(cái)產(chǎn)性收入和產(chǎn)業(yè)用房收入等,。

　　為了讓農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)變成“活資本”,，義烏探索建立全國(guó)首個(gè)農(nóng)村宅基地基準(zhǔn)地價(jià)體系，正式公布《義烏市宅基地基準(zhǔn)地價(jià)》,。金融機(jī)構(gòu)可以依據(jù)宅基地基準(zhǔn)地價(jià)給予貸款,。截至目前，義烏當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)放農(nóng)民住房抵押貸款6763筆,，貸款金額32億多元,。

　　義烏有20余萬(wàn)宗農(nóng)村宅基地。專家分析,，“三權(quán)分置”改革后,，每宗可貸款數(shù)十萬(wàn)元，全市激活的農(nóng)村沉睡資產(chǎn)數(shù)量可觀,。

　　試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)：陜西黃龍

　　黃龍縣石堡鎮(zhèn)梁家河村以鄉(xiāng)村旅游為抓手,，流轉(zhuǎn)土地143畝,，騰退閑置宅基地30畝,，投資1500余萬(wàn)元，打造了4個(gè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)觀光區(qū);同時(shí),，該村將土地,、果園、閑置房屋產(chǎn)權(quán)折價(jià)入股,，用產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金,、扶貧資金以及群眾的閑散資金入股,，使群眾普遍受益。截至目前,，全村有99戶入股參與建設(shè),，其中，土地入股49戶134畝,，年底每畝地分紅2200元;資金入股50戶共計(jì)22.5萬(wàn)元,，其中有31戶精準(zhǔn)扶貧戶，年度每股保底分紅500元,。

　　2016年1月,，黃龍縣財(cái)政撥付186萬(wàn)元，全面完成17.75萬(wàn)畝二輪延包地和7.28萬(wàn)畝撂荒地,、機(jī)動(dòng)地和荒山荒坡地的測(cè)繪丈量和權(quán)屬認(rèn)定,。同時(shí)，創(chuàng)新設(shè)立“互助擔(dān)?；?rdquo;,，為新型經(jīng)營(yíng)主體流轉(zhuǎn)土地、集約經(jīng)營(yíng)提供政策支持和財(cái)力幫助,。該縣還對(duì)家庭承包,、招標(biāo)拍賣、轉(zhuǎn)包出租,、互換和轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行全程監(jiān)督和監(jiān)管,。

　　圪臺(tái)鄉(xiāng)馬場(chǎng)村轄4個(gè)村民組189戶525人，精準(zhǔn)扶貧戶47戶137人,，其中貧困戶就占到了近1/3,。該村利用黨支部+合作社+農(nóng)戶+資源模式，成立了馬場(chǎng)村露底蔬菜農(nóng)民專業(yè)合作社,，流轉(zhuǎn)2400畝土地,，種植蔬菜、土豆,、向日葵,，高粱等作物。在合作社帶動(dòng)下,，全村189戶中有88戶以土地,、產(chǎn)業(yè)扶貧資金、技術(shù)等方式入股,，其中28戶是精準(zhǔn)扶貧戶,，預(yù)計(jì)今年合作社能收入50余萬(wàn)元，村民分紅17.1萬(wàn)元。

　　像馬場(chǎng)村這樣的“三權(quán)”改革試點(diǎn)黃龍縣共有12個(gè),。截至目前,，該縣累計(jì)流轉(zhuǎn)土地8.74萬(wàn)畝，流轉(zhuǎn)率達(dá)到34.92%;擁有百畝以上規(guī)模種糧大戶217戶,，組建家庭農(nóng)場(chǎng)69家,，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移3.5萬(wàn)人次，其中貧困人口轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力1057人次,，農(nóng)民進(jìn)城6500余人,。

（中國(guó)農(nóng)村網(wǎng)）