（來源：地合網(wǎng)）　  

      一個(gè)休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目完整順利的落地，則需要每個(gè)休閑農(nóng)業(yè)人知道休閑農(nóng)業(yè)中用地哪些是可以用來使用,，哪些用地有限制，如何規(guī)避這些限制,，中農(nóng)四方農(nóng)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院梳理了對(duì)各大休閑農(nóng)業(yè)人相關(guān)的休閑農(nóng)業(yè)用地政策,。

　　五種地可以作為休閑農(nóng)業(yè)用地

　　一.農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地

　　《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂,，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè),，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地,。

　　二.農(nóng)村集體建設(shè)用地

　　農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地,，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地,。主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地,，以及農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地,、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地,。

　　三.四荒地

　　“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”,，具體為荒山,、荒溝、荒丘,、荒灘等未利用的土地,，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地,。“四荒”使用權(quán)承包,、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過50年。

　　2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè),，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

　　四.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

　　城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地,，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后,，再用作建設(shè)用地。

　　五.其他方式

　　《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)[2015]93號(hào))提出,，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田,、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃,、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù),、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游,、加工流通等經(jīng)營活動(dòng),。

　　限制休閑農(nóng)業(yè)用地三種類別

　　一.不得占用基本農(nóng)田

　　基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)?rdquo;、“保命田”,，其重要程度不言而喻,。對(duì)于基本農(nóng)田有五不準(zhǔn)：

　　(1)不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng);

　　(2)不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚,、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng);

　　(3)不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè);

　　(4)不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍;

　　(5)不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外),。

　　因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。

　　二.不得超越土地利用規(guī)劃

　　各地區(qū)國土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃,，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途,，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃,，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量,，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

　　中農(nóng)四方認(rèn)為休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途,，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo),，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。

　　三.嚴(yán)禁擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)業(yè)用地范圍

　　以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理,。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所,、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂,，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿,、會(huì)議,、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工,、展銷等用地,，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理,。

　　進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù),。這在無形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本,，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折,。

　　六種方式規(guī)避用地限制

　　在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中大致存在六種方式來規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制,。

　　1、用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè);

　　2,、以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建;

　　3,、修建水泥柱，將建筑物騰空,，以滿足不破壞耕作層的要求;

　　4,、修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;

　　5,、建設(shè)溫室大棚生態(tài)餐廳;

　　6,、用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。

　　以上方式打起了政策的“擦邊球”,，用以規(guī)避土地監(jiān)管,，但這些方式都碰觸了土地使用政策的紅線，根本就無法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制,，因此存在著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn),。中農(nóng)四方認(rèn)為最合法的方法就是通過立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地,，雖然申請(qǐng)難度大,，成本高，但是從休閑農(nóng)業(yè)本身長(zhǎng)發(fā)展的角度來講是最安全的辦法,。