土地流轉(zhuǎn)注意事項(xiàng)

1、在流轉(zhuǎn)合同中要填寫出讓方,、受讓方的姓名、詳細(xì)住址和聯(lián)系電話,，受讓方如果是單位,，要注明單位法人姓名，當(dāng)事人是農(nóng)戶的,，一般情況下戶主的姓名可代表全家,；

同時(shí)，還要填寫流轉(zhuǎn)土地的名稱（地塊名稱）,、等級(jí),、四至坐落（東南西北相鄰的地塊名稱）和面積（長(zhǎng)寬的長(zhǎng)度和面積畝數(shù)）。

2,、簽訂土地流轉(zhuǎn)合同要寫清土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期,。

我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，二輪土地承包的期限為30年,，即1996年1月1日至2025年12月31日,，因此，簽訂合同時(shí),，流轉(zhuǎn)的年限和起止時(shí)間要明確,，填寫時(shí)間應(yīng)從合同簽訂之日到2025年12月31日計(jì)算，合同有效期限最長(zhǎng)不能超過(guò)2025年12月31日,。土地流轉(zhuǎn)合同自簽訂之日起生效,，如2015年6月12日簽訂合同，則合同自2015年6月12日起生效,，因此,，合同上要寫清簽訂日期。

3,、流轉(zhuǎn)費(fèi)及支付方式,。流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商流轉(zhuǎn)價(jià)格，計(jì)算年總流轉(zhuǎn)費(fèi),，并確定流轉(zhuǎn)費(fèi)于每年幾月幾日支付,，以及是以現(xiàn)金、實(shí)物或其他方式支付,。 

4,、規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件,，以及對(duì)于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛中的處理方法,。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂注意事項(xiàng)及解決措施 

1,、農(nóng)戶要與流入方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同，如果當(dāng)?shù)赜型恋亓鬓D(zhuǎn)服務(wù)中心或類似機(jī)構(gòu),，建議在服務(wù)中心工作人員的指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同,，并做好流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估、業(yè)主資質(zhì)審查,、土地集中連片協(xié)調(diào),、合同登記備案以及合同執(zhí)行情況督查等相關(guān)工作。 

2,、流轉(zhuǎn)土地的用途,。農(nóng)戶承包的耕地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不能用作建筑,、商業(yè)等其他用途,。

3、違約責(zé)任,。流轉(zhuǎn)雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)法律,、法規(guī)、政策,，由此發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛的應(yīng)按合同的具體條款調(diào)解,、協(xié)商、仲裁或向法院起訴,。流轉(zhuǎn)合同違約責(zé)任具體條款簽訂時(shí),，流轉(zhuǎn)雙方要考慮詳盡、內(nèi)容完善,，避免不必要的爭(zhēng)議發(fā)生,。

4、土地流轉(zhuǎn)雙方的主體范圍一般限定于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部,。

    在同等條件下,，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有土地流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。采取轉(zhuǎn)包及互換方式的流轉(zhuǎn)必須在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶之間進(jìn)行,，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶進(jìn)行流轉(zhuǎn),。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包地的，既可以在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行,，也可以向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶,、單位和個(gè)人流轉(zhuǎn)。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意,；采取轉(zhuǎn)包、出租,、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的,，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)發(fā)包方備案,。 

5、土地流轉(zhuǎn)合同到期后流入方可在同等條件下優(yōu)先續(xù)約,。土地流轉(zhuǎn)合同到期后及時(shí)續(xù)簽,，對(duì)未續(xù)簽的及時(shí)征求農(nóng)戶意見(jiàn)，或辦理續(xù)簽手續(xù),，或退還農(nóng)戶土地,。對(duì)期限過(guò)長(zhǎng)、補(bǔ)償過(guò)低的土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行檢查,，依據(jù)情勢(shì)變化及時(shí)糾正，以維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益,。以村,、組為單位統(tǒng)一簽訂的表式流轉(zhuǎn)合同予以糾正，未糾正的,，必須按規(guī)范文本及時(shí)糾正,。土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)該是農(nóng)戶與流轉(zhuǎn)入土地的一方直接簽訂，否則予以糾正,。

6,、農(nóng)戶自愿委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)出具土地流轉(zhuǎn)委托書,，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng),、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章,。沒(méi)有農(nóng)戶的書面委托,，農(nóng)村基層組織無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義,，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對(duì)外招商經(jīng)營(yíng),。

7、當(dāng)事人可約定的其他內(nèi)容,，計(jì)入雙方約定條款中,。主要是針對(duì)合同條款中約定不詳盡的、涉及具體利益必須注明的事項(xiàng),，如灌溉水費(fèi)由流轉(zhuǎn)的哪一方具體交納等,。這些事項(xiàng)應(yīng)由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商而定，并對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充,。有些地方就根據(jù)本地情況完善了合同條款,，如增加了受讓方預(yù)付保障金、提前支付一年土地流轉(zhuǎn)租金等條款,。

成功案例

案例一：四川成都崇州市榿泉鎮(zhèn)案例

    四川成都崇州市榿泉鎮(zhèn),，當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)得更早,，發(fā)展得更快。他們農(nóng)業(yè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū),，流轉(zhuǎn)土地面積為23000畝,，進(jìn)入的企業(yè)46家。有意思的是,，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)的規(guī)模大,，企業(yè)多，大家對(duì)農(nóng)業(yè)服務(wù)的需求就比較大,，這里農(nóng)業(yè)產(chǎn)前,、產(chǎn)中、產(chǎn)后服務(wù)也就發(fā)展得比較好,。

   當(dāng)?shù)赜?個(gè)農(nóng)機(jī)手成立了一家農(nóng)業(yè)服務(wù)公司,，有大小拖拉機(jī)和各種農(nóng)業(yè)機(jī)械，給園區(qū)企業(yè)提供從種到收的一套服務(wù),。當(dāng)?shù)剡€成立了勞務(wù)公司,，把那些地流轉(zhuǎn)出去的留守勞動(dòng)力組織起來(lái)進(jìn)行培訓(xùn)，向這些公司提供勞務(wù),。另外,，現(xiàn)在他們使用生物肥料，生物農(nóng)藥,，還用燈光滅蟲,。當(dāng)?shù)剡€建了專家大院，請(qǐng)了10多個(gè)專家,，有首席專家,，進(jìn)行技術(shù)研發(fā)和推廣。

案例二：北京通州

    通州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)前伏村很窮,，人均收入只有3000塊錢,，集體經(jīng)濟(jì)是空架子，現(xiàn)在欠了86萬(wàn)多的債,。所以,，干部坐不住了，提出要土地流轉(zhuǎn),，并積極到外面去聯(lián)系,，引進(jìn)外部企業(yè)。有了目標(biāo)企業(yè)后,，干部和老百姓討論,。干部提出的解決辦法是，種子化肥可以轉(zhuǎn)讓,，對(duì)想種地的人,，就從旁邊另分一塊給他們,。

    開始談判是一畝地每年給農(nóng)民700塊錢的租金，老百姓不愿意,，認(rèn)為太低,，后來(lái)改到800塊錢。這樣,，大家都同意了,，就把土地先流轉(zhuǎn)給集體，再由集體把土地流轉(zhuǎn)給公司,。一畝土地的租金是1000塊錢,，其中800給農(nóng)戶，200給村集體,。公司種的是太空育種的甜高粱,，做生物能源的加工。要流轉(zhuǎn)就要整理土地,，村里2000畝地要一次流轉(zhuǎn)。結(jié)果一整地,，溝壑填平后多了130畝,，這就成了集體財(cái)產(chǎn)。這個(gè)村的集體也就有錢解決欠賬問(wèn)題,。

案例三：山東泰安市寧陽(yáng)縣鄭龍村案例

    山東泰安市寧陽(yáng)縣鄭龍村是一個(gè)農(nóng)區(qū),。2005年，鄭龍村里新?lián)Q了一個(gè)支部書記,。他上任以后就想帶農(nóng)民致富,，于是，他提議由他提供技術(shù),，其他人提供人力和土地,，大家一起種蘑菇，并和泰安弘海公司合作,，由貿(mào)易公司負(fù)責(zé)出口,。一年蘑菇種下來(lái)，收入還不錯(cuò),。然而,，書記覺(jué)得，雖然不錯(cuò),，但生產(chǎn)規(guī)模小,，并不解決問(wèn)題。

    通過(guò)一年的合作,，他和弘海建立了比較緊密的聯(lián)系,，就想建立合作社把規(guī)模做大,。這個(gè)想法提出后，大家有很多顧慮,，擔(dān)心把地租出去后卻拿不到錢,。開始時(shí)一畝地的租金是400塊錢，后來(lái)書記就先墊了8萬(wàn)塊錢,，這樣,，大家就信了他，全村有一半農(nóng)戶同意入社,。租金400塊錢,，勞動(dòng)收入每天35-40塊錢。一年下來(lái),，租金就提到了700塊錢,。結(jié)果，不但村里剩下的人都要求入社,，連鄰村的人也要求入社,。這樣，規(guī)模就做大了,。

案例四：四川郫縣凌云村的“西部花鄉(xiāng)”案例

    四川郫縣凌云村的“西部花鄉(xiāng)”,。這個(gè)例子中，外部苗圃公司進(jìn)入,，村上4500畝地全部流轉(zhuǎn),，并且，村子的中心區(qū)還要向外擴(kuò)展,。公司不僅經(jīng)營(yíng)花卉苗圃,，還投入了資金。公司培養(yǎng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民作技術(shù)人員和管理人員,。土地流轉(zhuǎn)租金是每畝地1000稻谷,，勞動(dòng)報(bào)酬是每月800-1500塊錢。

    公司在天熱的時(shí)候還會(huì)發(fā)降溫費(fèi),，上班時(shí)間是早5點(diǎn)到9點(diǎn),，下午則是6點(diǎn)上工。為了發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),，政府也出了很大力,，多次到杭州、上海引資,。為了吸引外資,，鄉(xiāng)政府還給出了前三年免租金的優(yōu)惠，這三年的租金先由鄉(xiāng)政府給公司，再由公司給農(nóng)民,。但發(fā)展起來(lái)后,，公司則要每畝地給政府200塊錢的服務(wù)費(fèi)。現(xiàn)在,，當(dāng)?shù)胤N植的花卉苗圃不僅銷往四川和全國(guó)其他地方,，甚至還有出口。

合同范本

                                                  編 號(hào)：          

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同

甲    方：                                           

乙    方：                                           

簽訂日期：          年          月          日

甲    方：                             乙    方： 

聯(lián)系電話：                             聯(lián)系電話：

地    址：                             地    址：

     為了規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)行為,，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人合法權(quán)益,，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》,、《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定,，本著自愿互利、公正平等的原則,，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,，訂立如下土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同：

一、土地流轉(zhuǎn)方式：甲方采用            的方式將其承包的土地流轉(zhuǎn)給乙方經(jīng)營(yíng),，并在政府相關(guān)部門登記備案,。

二、流轉(zhuǎn)土地用途：乙方用于種植                     ,。

三,、流轉(zhuǎn)的期限和起止日期：按合同雙方約定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)期限為    年,，從       年     月     日起,，

至     年     月     日止,。

四,、流轉(zhuǎn)土地的種類、位置,、面積,、等級(jí)：甲方將承包的          畝土地流轉(zhuǎn)給乙方，該土地位于          （見(jiàn)土地面

積和座落方位簡(jiǎn)易圖）,。

五,、流轉(zhuǎn)價(jià)格及結(jié)算方式：每畝每年租金為      元，合同期內(nèi)承包金一年一結(jié),，乙方每年    月    日付款給甲方,。

六、合同生效后,，甲方既失去土地使用權(quán),，同時(shí)不能干涉乙方對(duì)該土地的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，合同到期后需復(fù)耕。

七,、甲方必須對(duì)乙方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供優(yōu)良的投資環(huán)境和社會(huì)治安環(huán)境,，并提供必要的便利，在乙方生產(chǎn)中甲方不能

以任何借口阻撓,。

     乙方有權(quán)無(wú)償使用村組內(nèi)的水渠,、道路、用電等公共設(shè)施,。在承包期內(nèi)乙方有權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),。

八、流轉(zhuǎn)土地在國(guó)家或集體使用該土地時(shí),，乙方應(yīng)服從且有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償和投入建設(shè)的地面附屬物補(bǔ)償費(fèi),，地下

礦石、石油歸甲方,。

九,、有下列情況之一的，本合同可以接解除或終止：

①將甲乙雙方當(dāng)事人協(xié)商一直,，可以解除本合同,。

②訂立的本合同依據(jù)國(guó)家政策法規(guī)發(fā)生重大變化。

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③一方違約,，使合同無(wú)法履行的,。

④乙方經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，有證據(jù)表明合同無(wú)法履行的,。

⑤因不可抗力的重大自然災(zāi)害使本合同無(wú)法履行的,。

⑥合同期內(nèi)，如因國(guó)家和政府農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施占用或征用該土地時(shí),，本合同自行終止,，甲乙雙方不負(fù)違約責(zé)任。

十,、違約責(zé)任

①未獲得甲方同意或在超出甲方同意付款期限外,，乙方對(duì)應(yīng)付的租賃費(fèi)不能以任何理由拖欠，如果發(fā)生拖欠行為,，甲

方有權(quán)收回土地,。

②因變更或解除本合同使一方造成損失的，除依法可免除責(zé)任外,，由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償,。

③甲方非法干預(yù)乙方生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，給乙方造成損失的應(yīng)給予賠償,，情節(jié)嚴(yán)重的將依法處理,。

十一,、其他約定事項(xiàng)：

①本合同一式四份，甲,、乙雙方,、村組、鎮(zhèn)各執(zhí)一份,，簽字后生效,。

②本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商,，達(dá)成一致意見(jiàn),，形成書面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效

力,。

                           甲  方（簽字蓋章）：                          乙  方（簽字蓋章）：

                           年    月    日                              年    月    日 

                          鑒證方（簽字蓋章）：

                          年    月    日 

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