第二部分  宅基地取得
15.農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地,？
依據(jù)土地管理法,，結(jié)合各省（自治區(qū),、直轄市）宅基地管理的有關(guān)規(guī)定,，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請宅基地：
（1）無宅基地的,；
（2）因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的,；
（3）現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的,；
（4）符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的,；
（5）因自然災(zāi)害損毀或避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的。
各?。ㄗ灾螀^(qū),、直轄市）對農(nóng)戶申請宅基地條件有其他規(guī)定的,，應(yīng)同時滿足其他條件要求。
16.農(nóng)村宅基地審批主體是誰,？
土地管理法第六十二條規(guī)定,，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn),；其中,，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù),。第四十四條規(guī)定,，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),。
為完善農(nóng)村宅基地審核批準(zhǔn)機(jī)制，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部  自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）明確,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個窗口對外受理,、多部門內(nèi)部聯(lián)動運(yùn)行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事,。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村,、自然資源等部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民宅基地申請進(jìn)行審批,，出具《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》,，鼓勵地方將鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放，并以適當(dāng)方式公開,。
17.農(nóng)村宅基地申請審批程序是什么,？
農(nóng)村宅基地分配實(shí)行農(nóng)戶申請、村組審核,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批,。按照《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號），宅基地申請審批流程包括農(nóng)戶申請,、村民小組會討論通過并公示,、村級組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門審查,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批,、發(fā)放宅基地批準(zhǔn)書等環(huán)節(jié)。具體流程如下圖所示,。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項(xiàng)已統(tǒng)一由村級組織辦理的,，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)公示后,，報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn),。
農(nóng)村村民宅基地申請審批流程
18.農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地,？
農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地，但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，按照土地管理法第四十四條規(guī)定，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),，為實(shí)施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次分別由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn),；在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體可以由市,、縣人民政府批準(zhǔn),。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外,，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，由國務(wù)院或者國務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn),。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn),。
2020年3月12日,，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（國發(fā)〔2020〕4號），一方面將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn)。按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規(guī)定,，對國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),，按土地利用年度計(jì)劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn)；按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第四款規(guī)定,，對在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，國務(wù)院授權(quán)各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),。另一方面試點(diǎn)將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項(xiàng)委托部分省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點(diǎn)省份為北京,、天津,、上海、江蘇,、浙江,、安徽、廣東,、重慶,，試點(diǎn)期限1年。  
19.農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后,，是否可以再申請宅基地,？
按照土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣,、出租,、贈與住宅后，再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn),。
20.農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)是什么？
宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán),。物權(quán)法第三編“用益物權(quán)”第十三章專章規(guī)范宅基地使用權(quán),，其中第一百五十二條規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有,、使用的權(quán)利,，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。
21.進(jìn)城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權(quán),？
進(jìn)城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權(quán),。
按照《中共中央國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（中發(fā)〔2019〕1號）“堅(jiān)持保障農(nóng)民土地權(quán)益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件”規(guī)定精神,，不能強(qiáng)迫進(jìn)城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權(quán),。在此之前，《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2016〕191號）規(guī)定,，“農(nóng)民進(jìn)城落戶后,，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。”
22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承,？
農(nóng)村宅基地不能繼承,，農(nóng)房可以依法繼承。
農(nóng)村宅基地所有權(quán),、宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相分離,，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體,，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬于農(nóng)戶。宅基地使用權(quán)人以戶為單位,，依法享有占有和使用宅基地的權(quán)利,。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下，不發(fā)生宅基地繼承問題,。農(nóng)戶消亡時,，權(quán)利主體不再存在，宅基地使用權(quán)滅失,。同時,，根據(jù)繼承法的有關(guān)規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承,。因房地?zé)o法分離,，繼承人繼承房屋取得房屋所有權(quán)后，可以依法使用宅基地,，但并不取得用益物權(quán)性質(zhì)的宅基地使用權(quán)。
23.什么是“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證,？
“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證是物權(quán)權(quán)利歸屬的憑證,。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》等的規(guī)定，將農(nóng)村宅基地,、集體建設(shè)用地及其上的建筑物,、構(gòu)筑物實(shí)行統(tǒng)一權(quán)籍調(diào)查和確權(quán)登記后，統(tǒng)一頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)權(quán)證書,。
24.辦理“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料,？
申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿,；（二）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)用地的文件等權(quán)屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料,；（四）權(quán)籍調(diào)查表,、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)等有關(guān)不動產(chǎn)界址,、面積等材料,；（五）其他必要材料。
因依法繼承,、分家析產(chǎn),、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請登記的，申請人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況,，提交下列材料：（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料,；（二）依法繼承的材料,；（三）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料：（四）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其他必要材料,。
25.對歷史形成的超標(biāo)占用宅基地如何確權(quán)登記,？
根據(jù)原國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室,、財(cái)政部,、原農(nóng)業(yè)部《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號）規(guī)定，按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證,。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前,，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的,，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記,；
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地,，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,，超過部分按當(dāng)時國家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行確權(quán)登記,；
1987年《土地管理法》實(shí)施后,，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的,，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記,。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積,，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷,、改建、翻建,、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時,，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記,。