第二部分 宅基地取得
15.農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地,?
依據(jù)土地管理法,結(jié)合各?。ㄗ灾螀^(qū),、直轄市)宅基地管理的有關規(guī)定,,農(nóng)村村民有下列情況之一的,可以以戶為單位申請宅基地:
(1)無宅基地的,;
(2)因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標準的,;
(3)現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設規(guī)劃,需要搬遷重建的,;
(4)符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的,;
(5)因自然災害損毀或避讓地質(zhì)災害搬遷的。
各?。ㄗ灾螀^(qū),、直轄市)對農(nóng)戶申請宅基地條件有其他規(guī)定的,應同時滿足其他條件要求,。
16.農(nóng)村宅基地審批主體是誰,?
土地管理法第六十二條規(guī)定,農(nóng)村村民住宅用地,,由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準,;其中,涉及占用農(nóng)用地的,,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù),。第四十四條規(guī)定,建設占用土地,,涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的,,應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
為完善農(nóng)村宅基地審核批準機制,,《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號)明確,,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度,,方便農(nóng)民群眾辦事,。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門聯(lián)審結(jié)果,,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民宅基地申請進行審批,,出具《農(nóng)村宅基地批準書》,鼓勵地方將鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放,,并以適當方式公開,。
17.農(nóng)村宅基地申請審批程序是什么?
農(nóng)村宅基地分配實行農(nóng)戶申請,、村組審核,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。按照《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號),,宅基地申請審批流程包括農(nóng)戶申請,、村民小組會討論通過并公示,、村級組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門審查,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批,、發(fā)放宅基地批準書等環(huán)節(jié)。具體流程如下圖所示,。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的,,農(nóng)戶直接向村級組織提出申請,經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后,,報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準,。
農(nóng)村村民宅基地申請審批流程
18.農(nóng)民建房能否使用農(nóng)用地?
農(nóng)民建房在符合規(guī)劃的條件下可以使用農(nóng)用地,,但要依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),。農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的,按照土地管理法第四十四條規(guī)定,,在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi),,為實施規(guī)劃將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的,,按土地利用年度計劃分批次分別由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準;在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi),,具體可以由市,、縣人民政府批準。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外,,將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的,由國務院或者國務院授權的省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地的,,由國務院批準,。
2020年3月12日,國務院發(fā)布《關于授權和委托用地審批權的決定》(國發(fā)〔2020〕4號),,一方面將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批事項授權各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,。按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第三款規(guī)定,,對國務院批準土地利用總體規(guī)劃的城市在建設用地規(guī)模范圍內(nèi),按土地利用年度計劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的,,國務院授權各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府批準;按照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第四款規(guī)定,,對在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外,將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的,,國務院授權各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,。另一方面試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省,、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,。首批試點省份為北京,、天津、上海,、江蘇,、浙江、安徽,、廣東,、重慶,試點期限1年,。
19.農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地后,,是否可以再申請宅基地?
按照土地管理法第六十二條規(guī)定,,農(nóng)村村民出賣,、出租、贈與住宅后,,再申請宅基地的,,不予批準。
20.農(nóng)村宅基地使用權的性質(zhì)是什么,?
宅基地使用權是一種用益物權,。物權法第三編“用益物權”第十三章專章規(guī)范宅基地使用權,其中第一百五十二條規(guī)定,,“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有,、使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”,。
21.進城落戶的農(nóng)民能否繼續(xù)保留宅基地使用權,?
進城落戶的農(nóng)民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權。
按照《中共中央國務院關于堅持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》(中發(fā)〔2019〕1號)“堅持保障農(nóng)民土地權益、不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進城落戶條件”規(guī)定精神,,不能強迫進城落戶農(nóng)民放棄其合法取得的宅基地使用權,。在此之前,《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》(國土資發(fā)〔2016〕191號)規(guī)定,,“農(nóng)民進城落戶后,,其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記。”
22.農(nóng)村宅基地和農(nóng)房能否繼承,?
農(nóng)村宅基地不能繼承,,農(nóng)房可以依法繼承。
農(nóng)村宅基地所有權,、宅基地使用權和房屋所有權相分離,,宅基地所有權屬于農(nóng)民集體,宅基地使用權和房屋所有權屬于農(nóng)戶,。宅基地使用權人以戶為單位,,依法享有占有和使用宅基地的權利。在戶內(nèi)有成員死亡而農(nóng)戶存續(xù)的情況下,,不發(fā)生宅基地繼承問題,。農(nóng)戶消亡時,權利主體不再存在,,宅基地使用權滅失,。同時,根據(jù)繼承法的有關規(guī)定,,被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承,。因房地無法分離,繼承人繼承房屋取得房屋所有權后,,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物權性質(zhì)的宅基地使用權,。
23.什么是“房地一體”不動產(chǎn)權證,?
“房地一體”不動產(chǎn)權證是物權權利歸屬的憑證。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》等的規(guī)定,,將農(nóng)村宅基地,、集體建設用地及其上的建筑物、構(gòu)筑物實行統(tǒng)一權籍調(diào)查和確權登記后,,統(tǒng)一頒發(fā)“房地一體”的不動產(chǎn)權證書,。
24.辦理“房地一體”不動產(chǎn)權證需要提交哪些材料?
申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記的,,應當根據(jù)不同情況,,提交下列材料:(一)申請人身份證和戶口簿;(二)不動產(chǎn)權屬證書或者有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料;(三)房屋符合規(guī)劃或者建設的相關材料,;(四)權籍調(diào)查表,、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關不動產(chǎn)界址,、面積等材料,;(五)其他必要材料。
因依法繼承,、分家析產(chǎn),、集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋等導致宅基地使用權及房屋所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移而申請登記的,申請人應當根據(jù)不同情況,,提交下列材料:(一)不動產(chǎn)權屬證書或者其他權屬來源材料,;(二)依法繼承的材料;(三)分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料:(四)集體經(jīng)濟組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議,;(五)其他必要材料,。
25.對歷史形成的超標占用宅基地如何確權登記?
根據(jù)原國土資源部,、中央農(nóng)村工作領導小組辦公室,、財政部、原農(nóng)業(yè)部《關于農(nóng)村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)〔2011〕178號)規(guī)定,,按照不同的歷史階段對超面積的宅基地進行確權登記發(fā)證,。
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,,在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴大用地面積的,,可以按現(xiàn)有實際使用面積進行確權登記;
1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止,,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,,超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的,超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后,,可以按實際使用面積進行確權登記,;
1987年《土地管理法》實施后,農(nóng)村村民建房占用的宅基地,,超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的,,按照實際批準面積進行確權登記。其面積超過各地規(guī)定標準的,,可在土地登記簿和土地權利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積,,待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建,、翻建,、政府依法實施規(guī)劃重新建設時,按有關規(guī)定作出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行確權登記,。
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