第三部分宅基地利用
26.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些,？
閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件,、資源稟賦,、環(huán)境容量、產業(yè)基礎和歷史文化傳承等因素,，選擇適合本地實際的農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式,。根據(jù)《農業(yè)農村部關于積極穩(wěn)妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發(fā)〔2019〕4號），盤活利用主要有以下方式：
一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農業(yè),、鄉(xiāng)村旅游,、餐飲民宿、文化體驗,、創(chuàng)意辦公,、電子商務等新產業(yè)新業(yè)態(tài)。
二是利用閑置住宅發(fā)展農產品冷鏈,、初加工,、倉儲等一二三產業(yè)融合發(fā)展項目。
三是采取整理,、復墾,、復綠等方式，開展農村閑置宅基地整治,，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤,、集體經營性建設用地入市等政策，為農民建房,、鄉(xiāng)村建設和產業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障,。
27.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主體有哪些？
《農業(yè)農村部關于積極穩(wěn)妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發(fā)〔2019〕4號）提出,，依法保護各類主體的合法權益,，推動形成多方參與、合作共贏的良好局面,。盤活利用的主體主要包括以下三類：
一是農村集體經濟組織及其成員,。在充分保障農民宅基地合法權益的前提下，支持農村集體經濟組織及其成員采取自營,、出租,、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅,。鼓勵有一定經濟實力的農村集體經濟組織對閑置宅基地和閑置住宅進行統(tǒng)一盤活利用,。
二是返鄉(xiāng)人員。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產業(yè)項目,?！秶鴦赵恨k公廳關于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農村一二三產業(yè)融合發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2016〕84號）提出“支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農房院落發(fā)展農家樂,。在符合農村宅基地管理規(guī)定和相關規(guī)劃的前提下,，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和農民合作改建自住房,。”
三是社會企業(yè)。引導有實力,、有意愿,、有責任的企業(yè)有序參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作。
28.鼓勵閑置宅基地盤活利用的支持政策有哪些,？
一是資金獎勵和補助,。統(tǒng)籌安排相關資金，用于農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵,、補助等,。
二是金融創(chuàng)新支持盤活利用項目。條件成熟時,，發(fā)行地方政府專項債券支持農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目,。推動金融信貸產品和服務創(chuàng)新，為農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持,。
三是資源項目社會推介,。結合鄉(xiāng)村旅游大會、農業(yè)嘉年華,、農博會等活動,，向社會推介農村閑置宅基地和閑置住宅資源。
29.如何穩(wěn)妥推進閑置宅基地盤活利用試點示范,？
各地結合實際,，選擇一批地方黨委政府重視、農村集體經濟組織健全,、農村宅基地管理規(guī)范,、鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展有基礎、農民群眾積極性高的地區(qū),，有序開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點示范,。突出鄉(xiāng)村產業(yè)特色，整合資源創(chuàng)建一批民宿（農家樂）集中村,、鄉(xiāng)村旅游目的地,、家庭工場、手工作坊等盤活利用樣板,?？偨Y一批可復制、可推廣的經驗模式,，探索一套規(guī)范,、高效的運行機制和管理制度，以點帶面,、逐步推開,。
30.如何依法規(guī)范閑置宅基地盤活利用行為,？
進一步加強宅基地管理，對利用方式,、經營產業(yè),、租賃期限、流轉對象等進行規(guī)范,，防止侵占耕地,、大拆大建、違規(guī)開發(fā),，確保盤活利用的農村閑置宅基地和閑置住宅依法取得,、權屬清晰。
要堅決守住法律和政策底線,，不得違法收回農戶合法取得的宅基地,，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館,。
對利用閑置住宅發(fā)展民宿等項目,，要按照2018年中央1號文件要求，盡快研究和推動出臺消防,、特種行業(yè)經營等領域便利市場準入,、加強事中事后監(jiān)管等措施。
31.發(fā)展民宿利用農民農宅（房）有什么規(guī)定,？
根據(jù)2019年文化和旅游部出臺的《旅游民宿基本要求與評價》（LB/T 065—2019）,，旅游民宿是指利用當?shù)孛窬拥认嚓P閑置資源，經營用客房不超過4層,、建筑面積不超過800平方米,，主人參與接待，為旅客提供體驗當?shù)刈匀?、文化與生產生活方式的小型住宿設施,，分為城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。旅游民宿的經營場地應符合本市縣國土空間總體規(guī)劃（包括現(xiàn)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃）,、所在地民宿發(fā)展有關規(guī)劃。經營民宿應符合治安,、消防,、衛(wèi)生、環(huán)境保護,、安全等有關規(guī)定與要求,，取得當?shù)卣蟮南嚓P證照。一些地方如北京、上海,、海南等,，因地制宜出臺政策文件，對利用農房發(fā)展民宿作了具體規(guī)定,，促進鄉(xiāng)村民宿持續(xù)健康發(fā)展。
《中央農村工作領導小組辦公室  農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定,，鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,，通過自主經營、合作經營,、委托經營等方式,，依法依規(guī)發(fā)展農家樂、民宿,、鄉(xiāng)村旅游等,。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,，要嚴格遵守合同法的規(guī)定,，租賃合同的期限不得超過二十年。合同到期后,，雙方可以另行約定,。
32.如何促進節(jié)約集約利用宅基地？
根據(jù)土地管理法的規(guī)定,，農村村民建住宅應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃,、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田,，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地,。
《中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發(fā)〔2019〕11號）進一步要求，合理安排宅基地用地,，嚴格控制新增宅基地占用農用地,，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的,，應當依法先行辦理農用地轉用手續(xù),。城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過優(yōu)先安排新增建設用地計劃指標,、村莊整治,、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間,，滿足符合宅基地分配條件農戶的建房需求,。城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，可以通過建設農民公寓,、農民住宅小區(qū)等方式,，滿足農民居住需要,。
33.農村宅基地和農民住房可以抵押嗎？
除全國人大常委會授權開展農民住房財產權抵押貸款試點的地區(qū)外,，其它地方農村宅基地和農房不能抵押,。
物權法第一百八十四條規(guī)定，耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押,，但法律規(guī)定可以抵押的除外,。擔保法第三十七條規(guī)定，耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不能抵押,。
同時,，物權法第一百八十二條規(guī)定，以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押,。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押,。即我國實行“房地一體”原則,，因宅基地使用權不得抵押，造成其上農房事實上也不能抵押,。