第三部分宅基地利用
26.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些,？
閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦,、環(huán)境容量,、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承等因素，選擇適合本地實(shí)際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式,。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）,，盤活利用主要有以下方式：
一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游,、餐飲民宿,、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公,、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài),。
二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目,。
三是采取整理,、復(fù)墾、復(fù)綠等方式,，開展農(nóng)村閑置宅基地整治,，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策,，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障,。
27.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主體有哪些,？
《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）提出，依法保護(hù)各類主體的合法權(quán)益,，推動(dòng)形成多方參與,、合作共贏的良好局面。盤活利用的主體主要包括以下三類：
一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員,。在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下,，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營、出租,、入股,、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵(lì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)行統(tǒng)一盤活利用,。
二是返鄉(xiāng)人員,。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2016〕84號）提出“支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂,。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和農(nóng)民合作改建自住房,。”
三是社會企業(yè),。引導(dǎo)有實(shí)力、有意愿,、有責(zé)任的企業(yè)有序參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作,。
28.鼓勵(lì)閑置宅基地盤活利用的支持政策有哪些？
一是資金獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助,。統(tǒng)籌安排相關(guān)資金,，用于農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助等,。
二是金融創(chuàng)新支持盤活利用項(xiàng)目,。條件成熟時(shí)，發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券支持農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項(xiàng)目。推動(dòng)金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,，為農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持,。
三是資源項(xiàng)目社會推介。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游大會,、農(nóng)業(yè)嘉年華,、農(nóng)博會等活動(dòng)，向社會推介農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源,。
29.如何穩(wěn)妥推進(jìn)閑置宅基地盤活利用試點(diǎn)示范,？
各地結(jié)合實(shí)際，選擇一批地方黨委政府重視,、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織健全,、農(nóng)村宅基地管理規(guī)范、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展有基礎(chǔ),、農(nóng)民群眾積極性高的地區(qū),，有序開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點(diǎn)示范。突出鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)特色,，整合資源創(chuàng)建一批民宿（農(nóng)家樂）集中村,、鄉(xiāng)村旅游目的地、家庭工場,、手工作坊等盤活利用樣板,。總結(jié)一批可復(fù)制,、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，探索一套?guī)范、高效的運(yùn)行機(jī)制和管理制度,，以點(diǎn)帶面,、逐步推開。
30.如何依法規(guī)范閑置宅基地盤活利用行為,？
進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地管理,，對利用方式、經(jīng)營產(chǎn)業(yè),、租賃期限,、流轉(zhuǎn)對象等進(jìn)行規(guī)范，防止侵占耕地,、大拆大建,、違規(guī)開發(fā)，確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得,、權(quán)屬清晰,。
要堅(jiān)決守住法律和政策底線,，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地,，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館,。
對利用閑置住宅發(fā)展民宿等項(xiàng)目，要按照2018年中央1號文件要求,，盡快研究和推動(dòng)出臺消防,、特種行業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域便利市場準(zhǔn)入、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管等措施,。
31.發(fā)展民宿利用農(nóng)民農(nóng)宅（房）有什么規(guī)定,？
根據(jù)2019年文化和旅游部出臺的《旅游民宿基本要求與評價(jià)》（LB/T 065—2019），旅游民宿是指利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源,，經(jīng)營用客房不超過4層,、建筑面積不超過800平方米,，主人參與接待,，為旅客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施,，分為城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿,。旅游民宿的經(jīng)營場地應(yīng)符合本市縣國土空間總體規(guī)劃（包括現(xiàn)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃）,、所在地民宿發(fā)展有關(guān)規(guī)劃,。經(jīng)營民宿應(yīng)符合治安、消防,、衛(wèi)生,、環(huán)境保護(hù)、安全等有關(guān)規(guī)定與要求,，取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照,。一些地方如北京、上海,、海南等,，因地制宜出臺政策文件，對利用農(nóng)房發(fā)展民宿作了具體規(guī)定,，促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿持續(xù)健康發(fā)展,。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室  農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）規(guī)定，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,，通過自主經(jīng)營,、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式,，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂,、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民,、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的,，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過二十年,。合同到期后,，雙方可以另行約定。
32.如何促進(jìn)節(jié)約集約利用宅基地,？
根據(jù)土地管理法的規(guī)定,，農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃,，不得占用永久基本農(nóng)田,，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）進(jìn)一步要求,，合理安排宅基地用地,，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地，不得占用永久基本農(nóng)田,；涉及占用農(nóng)用地的,，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊,，要通過優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo),、村莊整治、廢舊宅基地騰退等多種方式,，增加宅基地空間,，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),，可以通過建設(shè)農(nóng)民公寓,、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式，滿足農(nóng)民居住需要,。
33.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押嗎,？
除全國人大常委會授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押,。
物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定,，耕地、宅基地,、自留地,、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外,。擔(dān)保法第三十七條規(guī)定,，耕地,、宅基地、自留地,、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押,。
同時(shí)，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定,，以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,，該土地上的建筑物一并抵押,。即我國實(shí)行“房地一體”原則，因宅基地使用權(quán)不得抵押,，造成其上農(nóng)房事實(shí)上也不能抵押,。