第三部分宅基地利用
26.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主要方式有哪些,？
閑置宅基地盤活利用要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件,、資源稟賦、環(huán)境容量,、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承等因素,，選擇適合本地實(shí)際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)）,，盤活利用主要有以下方式：
一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè),、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿,、文化體驗(yàn),、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài),。
二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈,、初加工、倉(cāng)儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目,。
三是采取整理,、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地整治,，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤,、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房,、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障,。
27.閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的主體有哪些？
《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號(hào)）提出,，依法保護(hù)各類主體的合法權(quán)益,，推動(dòng)形成多方參與、合作共贏的良好局面,。盤活利用的主體主要包括以下三類：
一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員,。在充分保障農(nóng)民宅基地合法權(quán)益的前提下，支持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員采取自營(yíng),、出租,、入股,、合作等多種方式盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅,。鼓勵(lì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)閑置宅基地和閑置住宅進(jìn)行統(tǒng)一盤活利用。
二是返鄉(xiāng)人員,。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕84號(hào)）提出“支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂(lè),。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下,，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和農(nóng)民合作改建自住房。”
三是社會(huì)企業(yè),。引導(dǎo)有實(shí)力,、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參與閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作,。
28.鼓勵(lì)閑置宅基地盤活利用的支持政策有哪些,？
一是資金獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助。統(tǒng)籌安排相關(guān)資金,，用于農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎(jiǎng)勵(lì),、補(bǔ)助等。
二是金融創(chuàng)新支持盤活利用項(xiàng)目,。條件成熟時(shí),，發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券支持農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項(xiàng)目。推動(dòng)金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新,，為農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持,。
三是資源項(xiàng)目社會(huì)推介。結(jié)合鄉(xiāng)村旅游大會(huì)、農(nóng)業(yè)嘉年華,、農(nóng)博會(huì)等活動(dòng),，向社會(huì)推介農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源。
29.如何穩(wěn)妥推進(jìn)閑置宅基地盤活利用試點(diǎn)示范,？
各地結(jié)合實(shí)際,，選擇一批地方黨委政府重視、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織健全,、農(nóng)村宅基地管理規(guī)范,、鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展有基礎(chǔ)、農(nóng)民群眾積極性高的地區(qū),，有序開(kāi)展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用試點(diǎn)示范,。突出鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)特色，整合資源創(chuàng)建一批民宿（農(nóng)家樂(lè)）集中村,、鄉(xiāng)村旅游目的地,、家庭工場(chǎng)、手工作坊等盤活利用樣板,?？偨Y(jié)一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ?，探索一套?guī)范,、高效的運(yùn)行機(jī)制和管理制度，以點(diǎn)帶面,、逐步推開(kāi),。
30.如何依法規(guī)范閑置宅基地盤活利用行為？
進(jìn)一步加強(qiáng)宅基地管理,，對(duì)利用方式,、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)、租賃期限,、流轉(zhuǎn)對(duì)象等進(jìn)行規(guī)范,，防止侵占耕地、大拆大建,、違規(guī)開(kāi)發(fā),，確保盤活利用的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅依法取得、權(quán)屬清晰,。
要堅(jiān)決守住法律和政策底線,，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地,，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館,。
對(duì)利用閑置住宅發(fā)展民宿等項(xiàng)目,，要按照2018年中央1號(hào)文件要求，盡快研究和推動(dòng)出臺(tái)消防,、特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)等領(lǐng)域便利市場(chǎng)準(zhǔn)入,、加強(qiáng)事中事后監(jiān)管等措施。
31.發(fā)展民宿利用農(nóng)民農(nóng)宅（房）有什么規(guī)定,？
根據(jù)2019年文化和旅游部出臺(tái)的《旅游民宿基本要求與評(píng)價(jià)》（LB/T 065—2019）,，旅游民宿是指利用當(dāng)?shù)孛窬拥认嚓P(guān)閑置資源，經(jīng)營(yíng)用客房不超過(guò)4層,、建筑面積不超過(guò)800平方米,，主人參與接待，為旅客提供體驗(yàn)當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施,，分為城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。旅游民宿的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地應(yīng)符合本市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃（包括現(xiàn)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃,、土地利用規(guī)劃）,、所在地民宿發(fā)展有關(guān)規(guī)劃。經(jīng)營(yíng)民宿應(yīng)符合治安,、消防,、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù),、安全等有關(guān)規(guī)定與要求,，取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照,。一些地方如北京,、上海、海南等,，因地制宜出臺(tái)政策文件,，對(duì)利用農(nóng)房發(fā)展民宿作了具體規(guī)定，促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿持續(xù)健康發(fā)展,。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室  農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）規(guī)定,，鼓勵(lì)村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng),、合作經(jīng)營(yíng),、委托經(jīng)營(yíng)等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂(lè),、民宿,、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民,、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的,，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過(guò)二十年。合同到期后,，雙方可以另行約定,。
32.如何促進(jìn)節(jié)約集約利用宅基地？
根據(jù)土地管理法的規(guī)定,，農(nóng)村村民建住宅應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃,、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田,，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地,。
《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）進(jìn)一步要求，合理安排宅基地用地,，嚴(yán)格控制新增宅基地占用農(nóng)用地,，不得占用永久基本農(nóng)田；涉及占用農(nóng)用地的,，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù),。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外的村莊，要通過(guò)優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo),、村莊整治,、廢舊宅基地騰退等多種方式，增加宅基地空間,，滿足符合宅基地分配條件農(nóng)戶的建房需求,。城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，可以通過(guò)建設(shè)農(nóng)民公寓,、農(nóng)民住宅小區(qū)等方式,，滿足農(nóng)民居住需要。
33.農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以抵押?jiǎn)幔?/span>
除全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)開(kāi)展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的地區(qū)外,，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押,。
物權(quán)法第一百八十四條規(guī)定，耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,，但法律規(guī)定可以抵押的除外,。擔(dān)保法第三十七條規(guī)定，耕地,、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押,。
同時(shí),，物權(quán)法第一百八十二條規(guī)定,，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,，該土地上的建筑物一并抵押。即我國(guó)實(shí)行“房地一體”原則,，因宅基地使用權(quán)不得抵押,，造成其上農(nóng)房事實(shí)上也不能抵押。