2020年1月1日起實(shí)施的《土地管理法》對農(nóng)村宅基地管理制度的法律條款進(jìn)行了修改完善,，在繼續(xù)保留“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的基礎(chǔ)上，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了較大修改,?？傮w上看，主要有八大變化：
1.在原來農(nóng)村宅基地“一戶一宅”原則的基礎(chǔ)增加了“戶有所居”的規(guī)定,。
新《土地管理法》規(guī)定,，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少,、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū),，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施,，按照省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居,。這表明，國家鼓勵各地探索農(nóng)民在不同區(qū)域?qū)崿F(xiàn)戶有所居,，健全宅基地權(quán)益保障方式,。例如：在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，通過建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū),、農(nóng)民公寓和新型住宅小區(qū)保障農(nóng)民“一戶一房”,，實(shí)現(xiàn)“戶有所居”。
2.將宅基地審批權(quán)限由縣級人民政府下放至鄉(xiāng)級人民政府,。
新《土地管理法》規(guī)定,，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn),；其中,，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù),?！锻恋毓芾矸ā返谒氖臈l規(guī)定,，建設(shè)占用土地,，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù),。永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn),。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊,、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的,，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi),，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市,、縣人民政府批準(zhǔn)。
3.明確農(nóng)村村民建住宅不得占用永久基本農(nóng)田,。
新《土地管理法》第六十二條明確規(guī)定,，農(nóng)村村民建住宅不得占用永久基本農(nóng)田,，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。第三十五條規(guī)定,，永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后,，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源,、交通,、水利,、軍事設(shè)施等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目選址確實(shí)難以避讓永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的,，必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),。禁止通過擅自調(diào)整縣級土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避永久基本農(nóng)田農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者土地征收的審批,。因此,，任何情況下,，農(nóng)村村民建住宅都不得占用永久基本農(nóng)田。
4.農(nóng)村村民建房既要符合土地利用總體規(guī)劃,，又要符合村莊規(guī)劃,。
新《土地管理法》規(guī)定,，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃,、村莊規(guī)劃,?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第十八條規(guī)定，村莊規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括住宅,、道路,、供水、排水,、供電,、垃圾收集、畜禽養(yǎng)殖場所等農(nóng)村生產(chǎn),、生活服務(wù)設(shè)施、公益事業(yè)等各項(xiàng)建設(shè)的用地布局,、建設(shè)要求,。其第四十一條規(guī)定， 在鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè),，由城市,、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后,，方可辦理用地審批手續(xù)。
5.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式由“出賣,、出租”變?yōu)?ldquo;出賣,、出租,、贈與”。
新《土地管理法》規(guī)定,，農(nóng)村村民出賣,、出租、贈與住宅后,，再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn)。依照相關(guān)規(guī)定,，農(nóng)村村民“出賣”宅基地使用權(quán),，雙方必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受讓方需符合宅基地申請條件,。且需本集體經(jīng)濟(jì)組織同意,。但農(nóng)村村民“出租、贈與”住宅的對象不受本集體經(jīng)濟(jì)組織限制,，出租房屋期限不得超過20年。另外,，因繼承導(dǎo)致宅基地使用權(quán)變更的,，可以辦理不動產(chǎn)登記，但房屋不能翻建,，房屋損壞后,，由集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地。
6.探索宅基地有償使用和自愿有償退出機(jī)制,。
新《土地管理法》第六十二條規(guī)定，國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地,，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,。根據(jù)《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）等規(guī)定，農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用主要方式有：利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè),、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿,、文化體驗(yàn),、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài),。利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈,、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目,。采取整理、復(fù)墾,、復(fù)綠等方式,，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤,、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策,，為農(nóng)民建房,、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障,。
7.由農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)宅基地改革和管理工作。
2019年9月中農(nóng)辦,、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)【2019】11號）明確,，農(nóng)村宅基地管理和改革是黨和國家賦予農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門的重要職責(zé)。新《土地管理法》規(guī)定,，國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作,。
8.由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門實(shí)施農(nóng)村宅基地監(jiān)督檢查和違法的行政處罰
《土地管理法》第六十七條規(guī)定,， 縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門對違反農(nóng)村宅基地管理法律、法規(guī)的行為進(jìn)行監(jiān)督檢查的,，適用本法關(guān)于自然資源主管部門監(jiān)督檢查的規(guī)定,。 第七十八條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),，非法占用土地建住宅的,，由縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多占的土地以非法占用土地論處,。