2020年1月1日起實施的《土地管理法》對農村宅基地管理制度的法律條款進行了修改完善,，在繼續(xù)保留“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標準”的基礎上,，對相關內容進行了較大修改?？傮w上看,，主要有八大變化：
1.在原來農村宅基地“一戶一宅”原則的基礎增加了“戶有所居”的規(guī)定,。
新《土地管理法》規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地,，其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準,。人均土地少,、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上,，可以采取措施,，按照省、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標準保障農村村民實現(xiàn)戶有所居,。這表明，國家鼓勵各地探索農民在不同區(qū)域實現(xiàn)戶有所居,，健全宅基地權益保障方式,。例如：在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，通過建設新型農村社區(qū),、農民公寓和新型住宅小區(qū)保障農民“一戶一房”,，實現(xiàn)“戶有所居”。
2.將宅基地審批權限由縣級人民政府下放至鄉(xiāng)級人民政府,。
新《土地管理法》規(guī)定,，農村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準,；其中,，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù),?！锻恋毓芾矸ā返谒氖臈l規(guī)定，建設占用土地,，涉及農用地轉為建設用地的,，應當辦理農用地轉用審批手續(xù)。永久基本農田轉為建設用地的,，由國務院批準,。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內,，為實施該規(guī)劃而將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地的,，按土地利用年度計劃分批次按照國務院規(guī)定由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關或者其授權的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市,、縣人民政府批準,。
3.明確農村村民建住宅不得占用永久基本農田。
新《土地管理法》第六十二條明確規(guī)定,，農村村民建住宅不得占用永久基本農田,，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。第三十五條規(guī)定,，永久基本農田經依法劃定后,，任何單位和個人不得擅自占用或者改變其用途。國家能源,、交通,、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實難以避讓永久基本農田,，涉及農用地轉用或者土地征收的,，必須經國務院批準。禁止通過擅自調整縣級土地利用總體規(guī)劃,、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃等方式規(guī)避永久基本農田農用地轉用或者土地征收的審批,。因此，任何情況下,，農村村民建住宅都不得占用永久基本農田,。
4.農村村民建房既要符合土地利用總體規(guī)劃，又要符合村莊規(guī)劃,。
新《土地管理法》規(guī)定,，農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃,、村莊規(guī)劃,。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第十八條規(guī)定,，村莊規(guī)劃的內容應當包括住宅,、道路、供水,、排水,、供電、垃圾收集,、畜禽養(yǎng)殖場所等農村生產,、生活服務設施、公益事業(yè)等各項建設的用地布局,、建設要求。其第四十一條規(guī)定， 在鄉(xiāng),、村莊規(guī)劃區(qū)內進行農村村民住宅建設,，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證,。建設單位或者個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后,，方可辦理用地審批手續(xù)。
5.宅基地使用權流轉方式由“出賣,、出租”變?yōu)?ldquo;出賣,、出租、贈與”,。
新《土地管理法》規(guī)定,，農村村民出賣、出租,、贈與住宅后,，再申請宅基地的，不予批準,。依照相關規(guī)定,，農村村民“出賣”宅基地使用權，雙方必須是本集體經濟組織成員,，受讓方需符合宅基地申請條件,。且需本集體經濟組織同意。但農村村民“出租,、贈與”住宅的對象不受本集體經濟組織限制,，出租房屋期限不得超過20年。另外,，因繼承導致宅基地使用權變更的,，可以辦理不動產登記，但房屋不能翻建,，房屋損壞后,，由集體經濟組織收回宅基地。
6.探索宅基地有償使用和自愿有償退出機制,。
新《土地管理法》第六十二條規(guī)定,，國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,。根據(jù)《農業(yè)農村部關于積極穩(wěn)妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農經發(fā)〔2019〕4號）等規(guī)定,，農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用主要方式有：利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游,、餐飲民宿,、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務等新產業(yè)新業(yè)態(tài),。利用閑置住宅發(fā)展農產品冷鏈,、初加工、倉儲等一二三產業(yè)融合發(fā)展項目,。采取整理,、復墾、復綠等方式,，開展農村閑置宅基地整治,，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策,，為農民建房,、鄉(xiāng)村建設和產業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。
7.由農業(yè)農村主管部門負責宅基地改革和管理工作,。
2019年9月中農辦,、農業(yè)農村部《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發(fā)【2019】11號）明確，農村宅基地管理和改革是黨和國家賦予農業(yè)農村部門的重要職責,。新《土地管理法》規(guī)定,，國務院農業(yè)農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
8.由農業(yè)農村部門實施農村宅基地監(jiān)督檢查和違法的行政處罰
《土地管理法》第六十七條規(guī)定,， 縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門對違反農村宅基地管理法律,、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查的，適用本法關于自然資源主管部門監(jiān)督檢查的規(guī)定,。 第七十八條規(guī)定,，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的,，由縣級以上人民政府農業(yè)農村主管部門責令退還非法占用的土地,，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標準，多占的土地以非法占用土地論處,。